[부동산 인사이트] 미분양 증가가 가격에 미치는 영향

[비즈한국] 2022년 2월말 기준 전국 미분양 주택이 총 2만 5254호로 집계됐다. 전월인 1월 2만 1727호 대비 16.2%, 즉 3527호 증가했다. 2021년 10월 미분양 물량이 1만 4075호였으니 4개월 만에 약 1만 호 정도 증가한 것이다.

특히 수도권은 2318호로 1월 1325호 대비 74.9%(993호) 증가했다. 지방은 2만 2936호로 1월 2만 402호 대비 12.4%(2,534호) 증가한 수준이다.

광역시도 단위로 보면 서울은 47호로 미분양은 없다고 봐도 무방한 수준이며, 인천은 409호로 전월 대비 감소했으며, 경기도는 1862호로 전월 대비 1007호 증가했다. 경기도는 전체 지역에서 미분양이 발생한 것이 아니라 안성시에 미분양이 집중됐다. 안성시 미분양 물량은 2월 기준 1068호다.

1월 분양한 안성시 ‘우방아이유쉘 에스티지’는 916가구 모집에 341명이 신청해 평균 경쟁률이 0.37 대 1에 그쳤다. 3월에 분양한 안성시 ‘e편한세상 안성 그랑루체’에서도 미계약이 발생했지만 2월 통계에는 아직 반영되지 않았다.

지방에서는 경상북도 미분양 물량이 눈에 띤다. 2월 미분양 물량이 총 6552호로 전월 대비 1325호가 증가했다. 경상북도에서 미분양이 된 지역은 포항시다. 3240호다. 포항시에서는 지난 6개월간 9개 단지가 분양을 했고, 이중 2개 단지는 완판, 7개 단지는 미분양이 발생했다. 이 미분양 물량이 여전히 남아 있다.

미분양이 발생하는 곳에서도 분양 완판이 나온다는 의미에서 포항시의 사례가 매우 중요하다. 2022년부터는 같은 지자체라 하더라도 동시에 분양 완판과 미분양이 발생하는 단지들이 속출할 것이다.

현재 17개 광역 지자체 중에서 미분양이 눈에 띠게 증가하는 지역은 경기, 대구, 충북, 충남, 경북 등 총 6개 지역이다. 반면 서울, 광주, 세종, 전북 등 4개 지역은 미분양과는 거리가 먼 지역이다. 그 외 인천, 부산, 대전, 울산, 강원, 전남, 경남, 제주 등 7개 지역은 일반적인 시장이다.

미분양 문제가 없는 지역은 시세가 하락할 가능성이 매우 낮다. 시세 하락을 위한 묻지 마 기다림 전략은 실패 가능성이 높다.

미분양이 증가하는 지역은 적극적인 투자 수요층들에게는 관심이 많을 지역이다. 하락에 대한 가능성이 높아지기 때문이다. 하지만 내 집 마련을 하는 무주택자들에게는 불안감이 클 지역이다. 결국 투자층들은 오히려 적극적으로 관심을 가질 것이고 실수요자들에게는 관심 밖이 될 가능성이 높다.

주택도시보증공사(HUG)에서 매월 말일에 발표하는 미분양관리지역이다. 충남 아산, 충북 음성, 강원 평창, 경북 포항, 경주, 경남 사천 등 총 6개 시군구 지역이다.

이번 칼럼은 퀴즈를 내면서 마무리하고자 한다. 이 6개 미분양 관리 지역의 주요 아파트 시세는 앞으로 6개월 후에 상승했을까? 하락했을까? 칼럼 본문에서 체크할 포인트는 모두 언급했다. 스스로 전망해 보시길!

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com