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[부동산 인사이트] 아파트의 미래 보여줄 반포주공1단지 재건축

5000세대 넘는 단지 중 단일 건설사가 시공하는 유일한 단지

2024.04.22(Mon) 20:21:42

[비즈한국] 반포동은 원래 경기도 소속이었다. 과천군 상북면 상반포리, 하반포리, 사평리였다고 한다. 1914년 부군면 통폐합 당시 과천군 상북면과 동면이 시흥군 신동면으로 개편되어 시흥군으로 편입됐다가 1963년 서울시 영등포구에 최초로 편입됐다. 1973년 성동구 반포동이 되었으며, 다시 1975년 강남구가 신설되면서 강남구 소속이 됐다. 1988년 서초구가 강남구에서 분리됐다.

 

반포(盤浦)라는 이름에서 알 수 있듯 한강에 접한 동이다. 한강 이남 서울 지역 중에서도 한가운데 위치해 서울 어디든 편히 접근할 수 있다. 읍면동 단위로 보면 아파트 가격이 전국 1위다. 강남구 압구정동을 포함해도 현재 1위는 반포동이다.

 

반포주공 1단지 1·2·4주구를 재건축하는 디에이치 클래스트는 단일 단지로만 무려 5002세대에 이른다. 사진=현대건설


2009년 입주한 반포자이, 래미안 퍼스티지 등이 최고가 지역을 만든 개국 공신 아파트였고, ‘아리팍’이라는 애칭의 아크로리버파크가 2016년 입주하면서 전국 톱 지역으로 위상을 공고히 하고 있다. 아마도 2024년부터는 2023년 입주한 래미안 원베일 리가 넘버원의 위상을 인계받을 것이다.

 

그렇다면 래미안 원베일리의 1위는 어떤 아파트가 넘겨받게 될까? 아마도 반포주공1단지의 재건축 아파트가 황제의 자리에 오르게 될 것으로 예상된다. 반포주공1단지는 현재 재건축 중이며, 가장 오랜 된 반포동 아파트여서 보통 ‘구반포’ 지역에 포함돼 있다.

 

이 반포주공 아파트가 최초 개발 당시에는 영등포구에 속해 있었으며, 1980년 동작구가 관악구에서 분구될 때 동작동이 동작대로를 기준으로 나뉘어 동쪽이 강남구 반포동에 편입되었다가 1988년에 서초구가 강남구에서 신설 분구되면서 서초구 소속이 됐다.

 

1972~1974년 완공된 반포주공1단지는 반포동에서 가장 먼저 개발된 단지로, 압구정 현대아파트, 서초동 삼풍아파트 등과 더불어 1970~80년대를 대표하는 아파트였다. 구반포의 거의 전부가 대한주택공사에서 지은 주공아파트와 AID 차관으로 지어진 아파트들로 구성돼 있었는데 1970년대 초반 국가에서 아파트 단지 개발에 착수할 때 이 지역에는 서민층이 아닌 중산층 이상을 위한 아파트를 건설했다.

 

주거 환경을 갖추기 위해 신설 초등학교, 중학교, 고등학교도 만들었고, 단지 내부의 공원과 아케이드 형식의 상가도 추가하는 등 단순한 주택만이 아닌 중산층을 위한 신도시를 만들었던 것이다.

 

초기에는 서울대학교 교원이나 재무부, KDI(한국개발연구원)의 사원 주택 용도로 배정된 세대들도 있었고, 주로 교수, 고위 공무원, 연구원 같은 고학력 상위 인력들이 많이 입주했다고 한다. 그 외에도 사업가, 법조인 등 고소득자들도 유입되어 차츰 부촌으로서의 명성을 가지게 된 것이다.

 

분양을 받은 원주민들이 많이 살았던 단지로도 유명하다. 하지만 교육환경이 매우 좋고 교통도 편리한데, 아파트가 낡게 되어 노후 아파트 전세가가 상대적으로 저렴하여 가성비 높은 환경을 찾는 3040 임차세대도 많이 유입됐다고 한다. 한때 초등학생, 중학생 주민등록인구 기준 서울 지역 비중이 가장 높기도 했다.

 

다른 아파트 단지처럼 아파트 전체 구분등기가 아닌 아파트 각 동과 놀이터, 경비실 등 사용 용도마다 구분등기가 되어 있는데, 이러한 이유로 반포주공은 같은 면적이라도 동마다 미묘하게 대지 지분이 다른 곳으로 유명했다.

 

이 반포동 최고의 이슈는 재건축이다. 반포주공1단지보다 5~6년 나중에 지어진 반포주공2단지, 3단지는 이미 2008~2009년 래미안 퍼스티지와 반포자이로 재건축됐지만, 반포주공1단지는 이제야 진행 중이다.

 

반포주공1단지는 총 4개 주구로 나뉘어져 있다. 반포주공1단지는 등기상의 명칭으로 1·2·4주구는 ‘반포주공1단지’, 3주구는 세계은행의 차관을 받고 지어져 ‘에이아이디차관주택’으로 등기돼 있었다. 이러한 이유로 1·2·4주구 쪽에는 중대형 평형들이 분포하고, 3주구 쪽에 소형 평형인 22평형이 집중돼 있었다. 이 중 구반포역 남쪽에 위치하고 반포천과 맞닿은 3주구만 따로 재건축을 진행하고, 1·2·4주구 주구가 같이 진행한다.

 

먼저 1·2·4주구는 현대건설이 시공하고 있고, 브랜드는 디에이치 클래스트다. 반포주공아파트 중에서도 한강과 맞닿은 입지이며, 대단지에 사업성이 매우 좋아 온 국민의 기대하는 단지다. 3주구는 삼성물산이 시공하고 있고, 브랜드는 래미안 트리니원이다. 과거 현대산업개발이 시공사로 선정된 후 1·2·4주구보다 빠르게 재건축을 하려 했으나 현대산업개발의 우선협상대상자의 지위가 박탈됐고 현재는 삼성물산이 진행하고 있다. 두 지구 모두 지금은 철거되어 공사가 진행 중이다.

 

래미안 원베일리 입주 이후 반포주공1단지에 쏠린 관심이 뜨겁다. 특히 1·2·4주구를 재건축하는 디에이치 클래스트는 단일 단지로 무려 5002세대에 이른다. 5000세대가 넘는 단지 중 단일 건설사가 시공하는 유일한 단지이고, 상품이 이전에는 없던 구성이다.

 

옥상 공원에 식물원, 리셉션, 스파가 들어온다고 한다. 스파에는 히노끼 노천탕과 황토찜질방을 포함할 예정이다. 외국계 호텔 컨시어지 서비스가 상주하는 컨시어지 센터가 운영될 예정이다. 그리고 대한민국 최초로 실내 아이스링크가 설치된다. 실내 수영장은 기본이고, 실내 워터파크도 들어올 예정이라고 한다. 피트니스 센터에 조깅트랙을 만들 예정이며, 볼링장은 기본이고, 높이 14m, 비거리 20m이라는 놀라운 규모의 실내 골프연습장도 있고, 실내 테니스장과 체육관, 실내 락클라이밍이 설치 될 예정이다.

 

그리고, 대한민국 최초로 오페라하우스가 들어서고, 입주민 전용 극장도 들어올 예정이다. 서울성모병원 연계 홈닥터 서비스가 제공되는 케어센터는 물론 키즈시네마 등이 포함된 레고랜드도 계획되어 있다.

 

최근 공사비 인상 이슈 때문에 2024년 2월 주 시공사인 현대건설은 기존 약 2조 6000억 원으로 책정됐던 공사비를 약 4조 원으로, 1조 4000억 원을 증액해 달라고 요청했다. 사업성이 높은 단지라 조합원들의 부담이 크진 않겠지만 아마도 속도가 다소 늦어질 수 있을 것이다. 부디 원만히 잘 타결되어 과연 대한민국의 아파트의 발전이 어떤 수준까지 도달 했는지 온 국민들에게 보여주길 기대한다.

 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com


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