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[현장] 서울역 역세권인데…‘신통계획’ 서계동, 재개발로 호재 맞을까

2007년 뉴타운 후보지, 2017년 도시재생사업 추진은 역사 속으로…2022년 12월 신속통합계획 후보지 최종 선정

2023.11.23(Thu) 11:34:30

[비즈한국] 2022년 12월 30일 ‘신속통합기획’ 주택재개발(이하 신통기획 재개발) 2차 후보지로 최종 선정된 서울역 인근 용산구 서계동 33 일대가 2025년 재개발 정비구역 지정을 앞두고 있다.

 

서울역 서쪽과 맞닿은 역세권인 이 곳은 지난 수년 전부터 재개발의 바람이 불었다. 2021년에는 신통기획 재개발이 적극 추진됐다. 그러나 구역 설정에 대한 이견으로 서계동통합재개발추진위와 서계동재개발공모추진위 두 단체로 나뉘어 대립하면서 재개발 진행에 어려움을 겪어 1차 신통기획 후보지에서 탈락했다. 그러던 중 지난 2022년 10월 용산구청의 도움을 받아 두 단체는 의견을 합치하며 서계동 통합재개발 추진준비위원회(이하 통합추진위)로 단일화됐다.

 

서계동 33 일대 특별계획구역과 신속통합구역 부지. 사진=네이버지도


# 2017년 서울 도시재생사업 추진으로 늦춰진 재개발

 

서계동은 서울역 15번 출구 뒤편 구릉지역의 주택가다. 길을 따라 오르다 보면 좁은 골목과 비교적 넓은 골목이 번갈아 나오는 전형적인 달동네 모습이다. 기반시설이 낙후해 2007년 뉴타운 후보지로 지정되며 재개발 가능성도 떠올랐지만 2012년 박원순 전 시장의 뉴타운 출구전략에 따라 후보지에서 해제됐고, 이후 2017년 도시재생사업이 추진됐다.

 

신속통합구역에 포함된 서계동 33 일대. 계단 곳곳 쌓여있는 쓰레기들과 좁은 계단. 사진=양보연 인턴기자


21일 찾은 서울 용산구 서계동 33번지. 언덕진 골목길을 따라 올라가자 골목 바닥에 희뿌연 글자들과 건물 외벽의 낡은 그림이 눈에 띄었다. 2017년 추진된 서계동 도시재생사업의 일환이었다. 이를 두고 지역 주민 A 씨(65·여)는 “벽화 사업은 냄새나는 환경오염이었다”며 “오히려 벽면과 바닥이 더러워졌다”고 전했다.

 

주민 B 씨(79·남)에게 도시재생사업 이후 서계동이 어떻게 변화했냐고 물으니 “서울역이랑 동네(서계동) 주변에 젊은 사람들이 그림 그린 것 정도만 안다. 바뀌어야 할 것들은 그대로고 ‘쪼개기’ 신축 빌라들만 늘게 돼 재개발에 차질이 생기고 신축업자들이 재개발에 반대하니까 오히려 여건이 나빠졌다”고 하소연했다.

 

청파로89길 모퉁이에 남아있는 도시재생사업 벽화. 사진=양보연 인턴기자


‘감나무집’, ‘빌라집’, ‘은행나무집’ 이름을 단 서계동 도시재생 거점시설이 생겼으나, 이마저도 2022년 3월 31일을 끝으로 운영이 잠정 중단됐다. 2019년 11월 개관했던 감나무집은 서계동과 청파동이 인접한 세 갈래길 모퉁이에 위치해 건물 주변은 낮 시간에도 주민들과 차량 이동이 잦았지만 서울시와 계약 종료에 따라 현재는 운영 중단된 상태다.

서계·청파언덕 꼭대기에 전망대도 설치했지만 지금은 쓰레기들만 쌓여있다. 전망대에서 바라본 풍경에는 길 건너에 서울역 앞의 높은 빌딩들과 판자로 덮여진 서계동 주택들이 대조적인 모습이었다.​

 

서계·청파언덕 꼭대기 전망대에서 바라본 전경. 판자로 가려진 집들 너머로 보이는 고층 빌딩들. 사진=양보연 인턴기자


도시재생사업의 한계를 직면한 지역 주민들은 공공재개발이라는 새로운 시도를 했지만 번번이 실패했다. 서울시와 일선 구청이 도시재생사업지역의 공공재개발 사업 추진을 ‘중복지원’이라며 형평성을 이유로 반려했기 때문이다. 주민 A 씨는 “공공재개발 사업에 지원했지만 도시재생구역이라는 이유로 번번이 탈락했다”며 “도시재생사업이 오히려 지역의 발전을 가로막고 있다”고 주장했다.


# 서계동 재개발로 ‘멀티플렉스 강행’ 논란, 공연예술계 갈등 증폭

 

2025년 재개발 정비구역 지정을 앞둔 서계동 33번지는 특별계획구역과 신속통합구역으로 나뉜다. 국립극단 부지를 포함해 큰 길 가장자리에 있는 구역은 특별계획구역으로, 안쪽에 있는 구역은 신속통합계획구역으로 구분된다. 그 둘은 운영가능면적에도 천차만별이다. 특별계획구역은 역세권 개발 사업으로 용적률 1000%를 적용하는데 반해 신속통합구역은 250%를 적용할 수 있어 2500세대 규모의 재개발이 예정됐다.

 

 

특별계획구역 지정은 연극계의 반발을 부르기도 했다. 서울 용산구 서계동 국립극단 백성희장민호극장이 올해 문을 닫게 된 게 발단이었다. 한국 연극의 거점 공간이라는 기대를 안고 시작한 이 극장 부지에는 특별계획구역 재개발로 3년 뒤 지상 15층, 지하 4층 규모의 복합문화시설이 들어설 예정이다.

 

이곳에선 폐관까지 1년간 넘게 극장을 둘러싸고 갈등이 계속됐다. 정부가 ‘돈 안 되는’ 기초예술 전용 공간을 축소하고 그 자리에 ‘콘서트장’ 내지는 ‘멀티플렉스’ 개발을 추진한다는 데 대해 비판이 일었던 것이다.

 

문체부는 새 시설이 뮤지컬, 무용 등 다양한 장르에 열린 공간이어야 한다고 하지만 수익성에서 자유로울 수 없는 개발 방식 때문에 우려는 쉽게 사그라지지 않았다. 계획 발표 직후 공청회에서는 전면 백지화 등 강한 반대도 이어졌다. 당시 심재민 한국연극평론가협회 회장은 “오랜 기간 연극계가 어렵게 사용해온 공간이다. 사전 상의 없이 일방적으로 (타 장르와) 분배하겠다는 식의 발상이 경악스럽다”고 지적했다.

 

용산구는 2025년 정비구역 지정을 목표로 내년까지 용역을 시행할 계획이다. 건축계획·공공시설·정비기반시설 계획 등을 담은 정비계획이 수립되면 주민 공람·공고를 거쳐 서울시에 정비구역 지정안을 제출한다.

양보연 인턴기자 writer@bizhankook.com


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