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[부동산 인사이트] 경기도 부동산 옥석 지역 가리기

하남·김포·남양주는 서울 수요 지역…화성·평택·시흥·광주는 지방 수요 지역

2023.10.30(Mon) 15:35:27

[비즈한국] 2013년부터 2022년까지 대한민국 주민등록 인구수를 비교해 보면 29만 7575명이 증가했다. 증가율을 보면 0.6% 수준이다. 이 증가율은 앞으로 낮아질 가능성이 높다. 외국인 거주자 증가율이 높아지겠지만, 그럼에도 불구하고 대한민국 주민등록인구는 감소의 시대가 돌입한 것이다.

 

화성시 동탄역 주변 아파트 단지 모습. 사진=연합뉴스


부동산 시장에서 인구의 증감은 매우 중요하다. 2013년 이전까지는 부동산 불패신화가 있었다. 상승, 하락을 반복했지만 증가하는 인구수 때문에 부동산은 우상향 할 수밖에 없었다. 이제는 사정이 달라졌다. 인구가 증가하지 않는다. 인구가 감소하는 지역도 생겼다. 물론 증가하는 지역은 여전히 있다. 향후 부동산 시장을 전망할 때 가장 중요한 요소는 인구의 증감이 될 것이다.

 


17개 광역지자체의 2013~2022년 인구 증감을 살펴보자. 인구수로 가장 많이 증가한 지역은 경기도다. 무려 134만 4802명이 증가했다. 증가율은 11.1%다. 반대로 가장 많이 감소한 지역은 서울특별시다. 71만 5273명이 감소해 증가율은 –7.1%다. 하지만 서울은 달리 해석을 해야 한다. 서울 인구가 감소하는 이유는 거주 주택의 부족 때문이다. 서울에서 밀려난 인구가 경기도나 인천의 주택을 선택한다는 것이 인구이동에 대해 조금이라도 공부한 이들이 대부분 아는 상식이다. 경기도와 인천의 증가한 숫자를 감안하면, 서울·경기·인천의 수도권 인구는 계속 증가 중이다. 이 추세는 한동안 지속될 것이다.

 

서울을 제외하면 부산의 인구가 가장 큰 폭으로 감소했다. 20만 9823명이 감소했다. 증가율은 –5.9%다. 이어 대구광역시(-13만 7897명), 전라북도(-10만 3358명) 등의 순이다.

 

증가하는 지역과 감소하는 지역을 나누어 보자. 이것은 광역시도로 나누는 것보다 같은 생활권인 권역별로 나누는 것이 더 의미가 있다. 서울·경기·인천의 경우 증가하는 권역이다. 대전광역시는 감소하지만 세종특별시, 충청북도, 충청남도 등 충청권 권역으로 보면 증가하는 지역이다. 대구광역시, 경상북도 등 경북권은 감소 지역이다. 부산, 울산, 경상남도 등 부울경 지역도 감소 지역이다. 그리고 전라북도, 전라남도, 광주광역시 등 호남권도 감소 지역이다. 특별 광역지자체인 제주도는 증가 지역, 강원도는 감소 지역이다.

 

그렇다면 우리는 어떤 부동산에 주목해야 할까. 수도권에서는 경기도와 인천, 지방에서는 충청권 부동산에 주목할 필요가 있다. 특히 경기도 부동산에 집중할 필요가 있다. 경기도는 두 가지 의미가 있다. 하나는 지방에서 일자리를 찾아 상경하는 인구가 이동하는 지역으로 가장 큰 역할을 해주는 곳이다. 또한 서울 주택 부족으로 서울에서 이동을 해야 하는 세대들이 선택하는 입지로 관심을 가져야 하는 곳이다. 이 두 가지 목적으로 경기도 지역을 구분해 분석할 필요가 있다.

 

경기도를 크게 4개 지역으로 나누어 볼 수 있다. 첫째, 지방 수요와 서울 수요를 모두 받는 지역. 둘째, 서울 수요만 받는 지역. 셋째, 지방 수요만 받는 지역. 네째, 서울 수요, 지방 수요를 추가적으로 받지 못하는 지역이다. 어떤 지역이 가장 시세가 높은지, 낮은지는 굳이 설명하지 않겠다.

 


인구 증가 수만 보면 경기도에서 가장 주목할 곳은 화성시다. 무려 38만 563명이 증가했다. 이어 하남시(18만 963명), 김포시(17만 1962명), 평택시(13만 6495명) 등의 순이다. 남양주시, 시흥시, 광주시도 10만 명 이상의 인구 상승 지역이다. 이 중 하남시, 김포시, 남양주시는 서울 수요 지역이다. 화성, 평택, 시흥, 광주시는 지방 수요 지역이 될 것이다.

 

경기도의 인구 증가는 한동안 지속될 것이다. 그래서 경기도 부동산에 관심을 가져야 한다. 왜냐하면 지금보다 시세가 더 올라갈 수밖에 없는 지역들이 있고, 시세가 더 올라가기 어려운 지역도 있기 때문이다. 이 구분이 필요할 때 오늘 칼럼이 경기도 부동산 관련 의사결정에 도움이 되길 바란다.

 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.​​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com


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