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[부동산 인사이트] 집을 사고 싶다면, 대출·자금 계획부터 세워라

공부하면 방법이 나온다…50년 만기 주택담보대출로 주택 구매 계획 옵션 생겨

2023.09.18(Mon) 16:43:22

[비즈한국] 2023년 9월 13일, 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원, 주택금융공사, 은행연합회, 금융연구원 등 유관기관과 함께 ‘가계부채 현황 점검회의’를 개최했다. 7월에 이어 8월에도 주택거래 회복세 등이 이어지고 있어 은행권 주택담보대출 등을 중심으로 5조~6조 원 수준의 증가세가 지속되는 상황으로 진단하고, 향후 가계부채 증가세가 보다 확대되지 않도록 면밀한 관리가 필요한 시점이라고 했다.

 

금융위원회는 13일 50년 만기 등 장기 주택담보대출의 순기능은 살리되 부작용은 엄격히 차단할 수 있도록 세심한 관리가 필요하다고 발표했다. 사진=연합뉴스

 

자료=금융위원회


특히 7~8월 중 다수의 은행들이 경쟁적으로 출시해 동 기간 가계부채 증가세를 사실상 주도한 50년 만기 주택담보대출이 DSR 규제 우회수단으로 악용되거나, 과잉대출 또는 투기수요로 이어질 경우, 가계부채 리스크를 확대할 위험성이 큰 만큼, 50년 만기 등 장기 주택담보대출의 순기능은 살리되 부작용은 엄격히 차단할 수 있도록 세심한 관리가 필요하다고 발표했다.

 

아울러 특례보금자리론은 7~8월 중 시행한 금리인상 조치를 통해 상당부분 신청속도가 감소했으나, 금리 인상 전에 대출을 이용하려는 이용자들의 수요와, 시중은행의 대출금리 상승 등의 영향으로 일정부분 공급이 이어지는 상황으로 진단하고, 서민·실수요층 등 지원이 꼭 필요한 이들에게 정책자금 지원이 지속되기 위해서는 주택금융공사의 한정된 지원여력을 보다 도움이 절실한 분들을 대상으로 집중해야 한다고 발표했다.

 

시중은행 가계대출 관리 강화를 위해 먼저, 시중은행의 가계대출 관리 강화를 위해 40~50년 장기대출이 규제 우회 등으로 악용되지 않도록 관리하는 조치를 신속히 취해나가는 한편, 50년 만기 주택담보대출 취급과정에서 드러난 은행권의 느슨한 대출 관리 행태가 반복되지 않도록 차주의 상환능력심사 관련 원칙을 분명히 하고, DSR 등 관련제도를 보다 강화해 나갈 계획이라고 한다.

 

자료=금융위원회


이를 위해 첫째, 장기 주택담보대출이 ‘상환능력 범위 내 대출’이라는 원칙을 훼손하지 않도록 제도개선을 단계적으로 추진한다. 1단계는 50년 만기 대출이 DSR 규제 우회수단으로 악용되지 않도록 필요한 조치를 9월 13일부터 시행하기로 했다. 우선 대출 전 기간에 걸쳐 상환능력이 입증되기 어려운 경우 DSR 산정 만기를 최대 40년으로 제한한다는 것이다. 다만, 개별 차주별로 상환능력이 명백히 입증되는 경우에는 50년 만기도 사용할 수 있도록 운영할 예정이라고 한다.

 

아울러, 은행권 자체적으로도 40~50년 장기대출 취급 시 과잉대출·투기수요 등으로 악용되지 않도록 관리하고, 집단대출·다주택자·생활안정자금 등 가계부채 확대 위험이 높은 부문에 취급을 주의하도록 관리노력을 강화한다. 2단계에는 1단계의 조치 효과를 보아가며, 가계대출 전반의 만기 설정 원칙을 확립하는 노력을 병행할 계획이다. 차주의 미래 소득흐름 등을 감안해 실제 상환 가능한 범위 내에서 상환금액과 기간을 설정할 수 있도록 세부적인 기준마련을 은행권과 논의한다고 발표했다.

 

둘째, 가계부채 양적·질적 관리강화를 위한 제도개선도 추진해 나갈 것이다. 변동금리 대출에 대해서는 향후 금리상승 가능성 등을 감안해 보다 엄격한 수준의 DSR 규제가 이뤄질 수 있도록 DSR 산정 시 일정 수준 가산금리를 적용하는 ‘스트레스(Stress) DSR’ 제도를 도입할 방침이라는 것이다.

 

또한, 집단대출 등을 통해 50년 만기 대출을 많은 규모로 취급한 특수은행 등의 고(高)DSR 대출 규제특례가 적정히 운영되는지 등을 점검하고, 점검결과에 따라 필요시 규제 강화 등 조치를 취해 나갈 것이라 한다.

 

셋째, 금감원을 통해 가계대출 취급이 많은 주요 은행들의 취급 실태를 밀착 점검하고, 취급실태 점검결과 등을 바탕으로 추가적인 제도개선 등도 취할 계획이라고 한다.

 

특례보금자리론 지원 여력은 서민·실수요층에 집중하기로 한다. 특례보금자리론은 한정된 지원여력을 서민·실수요층 등에 집중할 수 있도록 공급요건을 강화할 계획이라는 것이다.

 

이를 위해 1년간 한시적으로 공급하기로 했던 ‘일반형’ 특례보금자리론 상품의 지원대상자인 부부합산 연소득 1억 원 초과 차주 또는 6억 원 초과~9억 원 이하 주택 대상과 기존에 이미 주택을 보유하고 있던 일시적 2주택자(기존 주택을 3년 내 처분하는 조건으로 신규주택 구입자금 이용하는 차주)는 9월 26일까지만 신청을 받을 계획이며, 9월 27일부터는 접수를 중단할 예정이다.

 

한편, 서민·실수요층에 해당하는 ‘우대형(부부합산 연소득 1억 원 이하 및 주택가격 6억 원 이하)’ 특례보금자리론은 지속적으로 공급해 어려운 이들의 주거마련을 계속 지원해나갈 계획이라고 한다.

 

연말이면 대출이 늘 줄어든다. 각기 다른 이유지만 늘 축소된다. 그래서 자금 계획이 필요하다. 찾아보면 있다. 공부하면 있다. 부동산 매수 계획이 있다면 대출 계획은 필수다. 

 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.​​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com


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