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서울역 쪽방촌 공공주택사업, 소유주·세입자 갈등에 표류…'희망고문' 언제까지

주민대책위, 용적률 700% 민간개발안 제출…"국토부 결정, 5월에는 나올 것"

2023.05.02(Tue) 09:16:18

[비즈한국] 서울역(동자동) 쪽방촌의 열악한 주거환경을 개선하기 위해 정부가 꺼내든 공공주택사업이 표류하고 있다. 이 사업은 공공주택을 지어 세입자들을 먼저 재정착시킨 뒤 민간 분양 주택을 건설하는 정비 방식이다. ‘선(先)이주, 선(先)순환’이라는 취지로 한때 쪽방촌 거주민의 희망이기도 했다. 하지만 계획 발표 직후부터 민간개발을 원하는 소유주와 공공개발을 지키려는 세입자의 입장이 첨예하게 갈렸다. 최근에는 국토부가 개최한 주민설명회가 주민위원회의 반발로 무산되는 등 갈등이 이어지고 있다. 

 

정부가 서울역 쪽방촌 공공주택사업 계획을 발표한 지 2년이 지났지만 동자동은 지구 지정도 진행되지 않은 채 답보 상태에 머물러 있다. 쪽방 건물 입구(위)와 계단. 사진=강은경 기자

 

#2년째 발 묶인 동자동, 60년 된 쪽방 더 열악해져

 

서울역 맞은편, 남산을 등지고 있는 용산구 동자동에는 국내 최대 규모 쪽방촌이 있다. 좁은 골목 사이 오래된 건물에 들어서면 복도를 따라 여러 개의 방문이 보인다. 방 하나하나가 세입자들의 거처다. 쪽방으로 개조된 건물들은 원래 여관이나 상가였다. 한 평 남짓한 방 한 칸은 보증금 없이 한 달 월세가 20만~30만 원이다. 1층은 주로 식당이나 슈퍼 등 상가로 운영되고 쪽방은 지하나 2, 3층에 위치한다. 건물 내부에 공용화장실이 마련돼 있다. 서울시 실태조사에 따르면 샤워시설을 보유한 건물은 27.6%에 불과하고 건물 3채 중 한 곳만 취사장을 갖추고 있다. ​

 

식당과 카페 주변 길목에 위치한 한 쪽방 건물에는 계단, 옥상 곳곳에 폐가전과 낡은 캐리어들이 어지럽게 놓여 있었다. 좁고 열악한 거주환경을 생각하면 월세가 저렴하다고 보기는 어렵지만, 서울역과 남대문시장 등 인근에서 일거리를 찾거나 무료급식을 이용할 수 있어 이곳 거주민들에겐 그나마 나은 선택지다.

 

2020년 기준 동자동 쪽방촌에 거주하는 사람은 1083명이다. 건물 67동에 쪽방 1163개가 밀집해 있다. 현재도 빈 방이 많지 않다. 60대 거주민 A 씨는 “보수를 해도 티가 안 난다. 씻고 생활하기 불편하지만 10년 가까이 사니 이제는 도가 텄다”며 “겨울에는 추위가 문제였고 앞으로는 한여름 더위가 걱정”이라고 말했다. 인근 공인중개사무소 관계자 B 씨는 “앞뒤로 빌딩이 들어서고 길 외곽에 식당들이 생겨나도 이 근방은 계속 멈춰 있었다. 그런데 공공개발을 진짜 진행할지, 민간으로 돌아설지 진척이 없으니 상황은 더 나빠지고 있다”고 고개를 저었다.

 

서울역과 남산 사이에 위치한 ​동자동 쪽방촌에는 건물 67동에 쪽방 1163개가 밀집해 있고 1000여명이 거주한다.


#“쪽방촌 면적 18% 불과”vs“소유주 중 거주민 20%뿐” 

 

이곳은 개발 사업을 두고 2년 넘게 주민들이 갈등하고 있다. 2021년 2월 정부가 발표한 사업 방식은 공공주택사업이다. 쪽방촌 주민 1000여 명의 재정착에 방점이 찍혔다. 기존 건물을 철거하고 공공주택을 지어 기존 거주자의 재정착이 완료된 이후 나머지 부지를 정비해 민간주택으로 공급하는 구상이다. 계획에 따르면 공공주택 1450가구(임대 1250가구, 분양 200가구)와 민간분양주택 960가구 등 총 2410가구의 주택이 지어진다. 0.5평~2평 쪽방에서 벗어나 5.4평 집에 보증금 183만 원, 월 평균 3만 7000원 수준의 임대료로 거주할 수 있게 한다는 방침이다. 쪽방촌 주민의 자활, 상담, 무료급식, 진료 등을 제공해온 돌봄시설의 재정착도 지원하겠다고 했다. ​​당초 계획은 2021년까지 지구지정을 완료하고 지난해 보상계획을 수립, 올 1월부터 임시이주와 공공주택 착공에 나서는 것이었다. ​쪽방촌 주민들은 이 발표로 잠시 희망을 가졌지만, 현재 희망고문으로 변했다.

 

서울시, 용산구와 함께 공공주택사업을 추진하는 국토부는 현재 소유주로 구성된 주민대책위원회의 ‘민간개발안’을 검토하고 있다. 서울역 동자동 주민대책위원회는 공공주택을 상당수 포함하는 민간개발 방안을 지난해 국토부에 제출했다. 쪽방민 등 주거취약계층을 위한 공공주택을 충분히 마련한다는 취지로 구상된 계획이다. 용적률 700%가 적용했다. 원래대로라면 제1·2종 일반주거지역이어서 용적률이 250%에 불과한 곳이지만 준주거지역으로 상향 적용해 용적률을 최대 700%로 완화해주는 ‘역세권 장기전세주택(시프트)’을 활용했다. 

 

동자동 일대. 사진=강은경 기자


주민들이 직접 민간개발안을 만들어 제안에 나선 것은 공공주택지구 지정이 불합리하다는 판단에서다. 동자동 주택 소유주 C 씨는 “토지를 강제 수용한다는 게 문제다. 소유주라고 집이 여러 채거나 돈이 많은 사람들만 있는 건 아니다. 쪽방촌 임대 부지를 위해 소유주가 손해를 봐야 하니 반대한다”​며 “​정부가 계획을 발표할 때까지 주민들에게 동의를 구한 적도 없다”고 토로했다.

 

정부가 꺼내들었던 공공주택사업은 공공주택특별법에 근거를 둔다. 임대주택 1250호를 확보하기 위해 이 구역을 공공주택지구로 지정하면 주민들이 보유한 토지는 모두 토지보상법에 따라 감정평가를 거쳐 수용된다. 주민대책위 측은 “‘재개발 계획에 쪽방촌 주민의 이주대책이 마련되지 않아 공공이 나선다’는 일각의 주장은 사실이 아니다. 국토부와 서울시가 서울역 쪽방촌 정비사업과 마찬가지로 700% 용적률, 고도제한 완화를 허가한다면 더 많은 공공임대주택을 공급할 수 있다”고 밝혔다. 낮은 사업성을 개선하면 민간 정비로도 공공주택을 충분히 확보할 수 있다는 것. 전체 부지 면적 중 18%에 불과한 쪽방촌의 사정만 고려하는 것은 적절하지 않다는 점도 강조한다. 

 

지난해 10월 동자동 주민대책위원회의 민간 개발 촉구 기자회견(위)과 올 2월 열린 공공주택 추진 집회.사진=연합뉴스


주민대책위원회는 ‘전면 재검토’를 주장하며 현재까지도 적극적인 행동에 나서고 있다. 최근 주말마다 원희룡 국토부 장관이 거주하는 아파트 단지 앞에서 시위를 진행했고, 지난 2월 말에는 국토부가 새로운 보상안을 설명하기 위해 마련한 주민설명회를 시위로 무산시켰다. 

 

쪽방촌 주민 역시 공공주택사업 정상 추진을 위해 지속적으로 목소리를 내고 있다. 박승민 동자동사랑방 활동가는 “이곳은 원래 민간개발이 추진되던 곳이 아니다. 2012년에도 개발계획을 내지 못했는데 공공개발을 한다니 그에 대한 반발로 민간개발 요구가 커진 것”이라며​​​ “몇십 년간 방관해온 쪽방 문제를 공공개발로 푸는 시도가 반드시 필요하다. 국토부가 2월 말에 주민들에게 보상과 관련해 설명하는 자리를 만든 것도 공공개발을 하려는 의지가 있어서라고 본다. 현재는 국토부 결정을 기다리고 있다”고 말했다.​​​​ 

 

​이 사업은 국토부와 서울시, LH 등이 함께 추진한다. 공공주택사업의 시행은 한국토지주택공사(LH)가 맡는다. 사업의 결정권자는 국토교통부다. 서울시 역시 국토부의 판단을 기다리는 중이다. ​ 5월 중 국토부에서 실무적 차원의 결론이 나올 것으로 전망된다. ​서울시 관계자는 “주민들이 국토부에 민간개발안을 검토 요청한 상황​​”이라며 “​서울시에서는 어떤 방향으로 결정되든 주민들의 혼선을 최소화할 수 있도록 노력할 것”이라고 밝혔다.

 

국토부 관계자는 “주민들의 민간개발안은 서울시 장기전세주택 사업에 해당해 승인권자가 서울시다. 현재 서울시 등 관계기관과 회의를 통해 검토하고 있다”며 “아직까지는 기존 안에서 변동된 사항은 없다. 부지가 서울 도심에 위치해 이해관계가 복잡하므로 소유주 의견도 청취하며 주민 의견을 수렴하는 단계”라고 설명했다.

강은경 기자 gong@bizhankook.com


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