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[부동산 인사이트] 공시가격 급락에서 투자의 실마리 찾기

'발에서 사서 머리에서 판다' 불가능…'무릎에서 사서 어깨에서 판다'고 접근해야

2023.03.27(Mon) 15:15:25

[비즈한국] 2023년 공시가격(안)은 2022년 대비 전국 평균 18.61% 하락했다. 2005년 공동주택 공시가격 조사·산정 제도를 도입한 이후 가장 큰 하락으로, 2014년부터 이어오던 공시가격 상승세가 10년 만에 하락세로 전환된 것이다. 역대 공시가격이 2차례 하락했던 시기인 2009년 (-4.6%), 2013년 (-4.1%)에  비해서도 약 14%p가 더 하락한 수치다.

 

전국 아파트와 다세대·연립주택 공시가격이 평균 18.61% 하락한 가운데, 세종의 하락 폭이 30.68%로 가장 컸다. 사진은 22일 세종시 아파트 모습. 사진=연합뉴스


지역별로 2023년 모든 시도의 공시가격이 하락한 가운데, 세종의 공시가격 하락률이 -30.68%로 가장 컸다. 이어 인천(-24.04%), 경기(-22.25%), 대구(-22.06%) 등의 하락률이 크게 나타났다. 2022년도 변동률과 비교하면 2022년 공시가격 상승률이 가장 높았던 인천(29.32%)이 –24.04% 하락했고, 2022년 23.17% 상승했던 경기도는 -22.25%로 하락폭이 큰 것으로 나타났다.

 

공시가격이 크게 하락하면 장단점이 동시에 발생한다. 먼저 장점이다. 공시가격 하락으로 보유세 부담은 작아진다. 보유세에는 재산세와 종부세가 있는데, 이 두 보유세의 과세표준을 정할 때 적용하는 공정시장가액비율이 작년과 같다고 가정하면, 올해 공시가가 3억 9000만 원인 공동주택 보유세는 2022년보다 28.9% 줄어든다. 공시가격 8억 원 주택의 경우 보유세가 2022년 대비 38.5% 감소한다. 

 

자료=국토교통부


정확한 세 부담 변화 금액을 계산하려면 공정시장가액비율과 공제금액, 세율 등이 확정돼야 한다. 아직 확정되진 않았다. 작년 정부는 재산세 공정시장가액비율을 60%에서 45%로, 종부세는 95%에서 60%로 낮췄는데, 올해는 아직 확정이 안 됐다. 정부는 지방세인 재산세 공정시장가액비율을 45% 이하로 더 낮추겠다는 기조를 유지할 계획이라고 한다. 역대 최대 공시가 하락폭이 나왔지만, 공정시장가액비율을 높이는 방안을 검토하지는 않을 것이라는 최근 행정안전부 인터뷰가 있었다.

 

하지만 국세인 종부세의 경우 기획재정부가 공정시장가액비율을 80% 이상으로 높이는 방안을 검토하고 있다고 한다. 공시가 하락으로 1가구 1주택 종부세 대상이 되는 주택 수는 지난해 기준(11억 원 초과)으로 하면 45만 6360가구였으나, 올해 기준인 12억 원 초과를 적용하면 23만 1564가구로 49%(22만 4796가구) 줄었기 때문이라고 한다. 하지만 이 또한 결정된 바는 없다.

 

자료=국토교통부


보유세 부담만 줄어드는 것은 아니다. 공시가격 하락으로 지역가입자의 건강보험료는 월평균 3.9% 낮아지게 된다. 매매, 상속, 담보대출 등 부동산 거래를 등기할 때 부담하는 국민주택채권 매입 금액 역시 감소할 것이다. 이처럼 공시가격을 활용하는 기관이 약 150여 개이며, 60여 개 행정지표의 산정 기준으로 공시가격이 활용된다.

 

2023년 공동주택 공시가는 4월 28일 결정·공시된다. 결정·공시 이후 4월 28일부터 5월 29일까지 한 달간 이의신청을 받고, 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월 말 조정·공시할 것이다.

 

세금을 내야 할 때는 공시가격 하락처럼 반가운 일은 없다. 하지만 공시가격의 하락으로 인한 장점은 이뿐이다. 그 외는 모두 부정적인 메시지를 주는 것이다. 국가의 자산 가치 및 국민 개개인의 자산 가치가 하락했다는 의미이기 때문이다. 

 

부동산 경기가 좋지 않다는 의미다. 사는 사람도 줄고 파는 사람도 줄었다는 의미다. 결국 거래량이 급감한다. 공시가격 인하로 인한 세금 감소는 어쩔 수 없다 하더라도 거래량 감소로 인한 세금 감소는 치명타다. 

 

지난 정부는 세율을 올려 세수 부족분을 채우려 했다. 그것이 현재의 거래량 감소를 가져왔다. 현 정부는 세율을 낮춰 거래를 활성화시키려고 한다. 그래서 최근 거래량이 약간 증가했다. 시세도 살짝 반등한 지역들도 등장했다. 

 

정부는 인플레이션 수준의 부동산 가격 상승과 꾸준한 거래를 희망할 것이다. 국민들의 조세 저항을 최소화한 상태에서 꾸준한 세수 확보를 해야 하기 때문이다. 2023년부터는 이러한 정부의 정책 기조가 계속 추진될 것으로 예상된다. 

 

그렇다면 이러한 정책의 효과가 발생되면 어떤 지역들을 주목해야 할까? 당연히 그 전에 거래가 많았고, 시세가 많이 상승했는데, 거래량이 줄면서 시세가 크게 하락한 지역들이 다시 부각될 가능성이 높다. 발바닥에 사서 머리끝에서 매도할 수 있는 전문가는 없다. 하지만 무릎에서 사서 어깨에서 판다는 생각으로 매수 매도를 할 수 있다면 성공적인 투자를 할 수 있을 것이다. 내 집 마련을 해야 하거나 이사를 해야 하는 세대에서는 반등하기 시작한 부동산 지역들을 검토해 볼 필요가 있다. 그 검토해야 할 지역과 아파트의 기준을 공시가격으로 분석해 보는 것이 그래서 의미가 있다. 2023년은 기회가 될 수 있다는 의미다.

 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.​​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com


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