[부동산 인사이트] 미분양 쪼개서 보면, 두 번 오지 않을 기회가 있다

[비즈한국] 2022년 11월말 기준 전국의 미분양 주택이 총 5만 8027호로 집계됐다. 전월 4만 7217호 대비 1만 810호(22.9%) 증가했다. 지역별로 보면 수도권은 1만 373호로 전월 7612호 대비 2761호(36.3%) 증가했으며, 지방은 4만 7654호로 전월 3만 9605호 대비 8049호(20.3%) 증가했다.

원희룡 국토교통부 장관은 얼마 전 공식 세미나에서 미분양 수치 관리가 중요하다고 하면서 미분양 위험 수치로 6만 2000호로 보고 있다고 발표했다. 이번에 발표된 자료는 11월 말 통계이므로 매달 1만 호 가까이 미분양이 증가했고, 12월에 분양 물량이 많았다는 것을 감안하면 이미 위험 수치를 넘었을 가능성이 높다고 추정된다. 정부에서는 미분양 해소에 대한 정책이 계속 발표될 것으로 보인다.

미분양 물량을 정부에서 매입하는 방안도 언급됐고, 미분양 물량을 매입하는 경우 세제적인 혜택을 줄 수도 있을 것이다. 이전 정부에서 여러 번 활용했던 정책들이다.

그런데 미분양 관련해 분명히 해둘 것이 있다. 부동산은 개별성이 강한 상품이다. 전체 통계는 큰 의미가 없다. 전국 17개 광역 지자체의 현황이 다르고, 226개 시군구가 다르며, 3496개 읍면동 부동산 시장이 모두 다르다.

일단 광역시 단위로 보자.

17개 광역 지자체 중에서는 대구광역시의 미분양 숫자가 가장 크다. 1만 1700호다. 두 번째로 많은 지자체는 경상북도로 7667호다. 3위는 경기도로 7037호다. 최근 충청남도의 미분양 수도 크게 증가했다. 5046호다.

여전히 미분양 수가 적은 곳들도 있다. 세종시는 미분양 숫자가 6호다. 없다고 간주해도 되는 양이다. 광주광역시 역시 161호 밖에 되지 않는다. 이마저도 계속 줄고 있다. 가장 관심이 많을 서울특별시는 2022년 11월 전년 대비 무려 1600% 증가했다. 그래봤자 865호다. 대구와 더불어 가장 어려운 시장으로 평가받는 인천광역시는 2471호다. 의외로 생각보다 많지 않다.

미분양 통계를 보면서 어떤 생각이 드는가. 최근 언론사들의 미분양 관련 기사들은 위기 상황 일색이다. 전국이 모두 그런 시장인 듯 착각이 들 정도다. 하지만 지역별로 쪼개 보면 미분양 문제가 전혀 없는 곳들이 꽤 많다. 예를 들면 2022년 최대하락 지역이었던 세종시의 경우 가장 미분양이 적은 곳이었다.

더 놀라운 팩트를 하나만 더 체크해 보자. 준공 후 미분양 통계다. 전국이 총 7110호다. 전월 7077호 대비 33호(0.5%) 증가했을 뿐이다.

그런데 왜 미분양 통계에 정부든 언론사든 긴장을 할까? 바로 기업체들의 위기 때문이다. 솔직히 이야기하자면 미분양이 나면 소비자들에게는 더 좋은 시장이 된다. 단기 투자 목적으로 투자한 사람들만 제외하면 일반 시장에서는 미분양이 많이 발생해야 선택의 폭이 많아진다. 하지만 공급자 입장에서는 이보다 더 큰 문제는 없다. 회사가 도산할 수도 있기 때문이다.

정부는 대한민국의 전체 경제를 위한 정책적인 결정들을 할 것이다. 아마도 향후 정책들도 그렇게 나올 가능성이 매우 높다. 이런 시장에서 소비자들은 어떻게 해야 할까. 지역별로, 상품별로 분류 작업을 추천한다. 문제가 없는 곳들이 있다. 하지만 이런 분위기 때문에 조정을 받는 지역, 상품들이 있다. 무주택자들이나 갈아타기를 하려는 1주택자들에게는 두 번 다시 오지 않을 기회일수도 있다.

2023년에는 청약, 분양권, 그리고 경매의 시장이 될 가능성이 높다. 여전히 무주택자들에게는 청약이 가장 좋은 내 집 마련 방법이다. 당첨될 확률이 더 높아졌다. 청약 공부를 하자. 그리고 갈아타기를 하려는 이들에게는 분양권 매입을 추천한다. 정부 규제 완화로 가장 혜택을 본 분야다. 마지막으로 투자자들은 경매 시장을 노리자. 괜찮은 매물들이 유찰되고 있다. 투자자들이 맘 놓고 매수할 수 있는 거의 유일한 시장이다.

미분양 증가가 시장에 기회를 주고 있다. 다시 말하지만 선별을 해야 하고, 선별할 능력이 있는 사람들에게는 충분히 좋은 시장이 되고 있다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com