[부동산 인사이트] 1기 신도시 재정비 대상을 '시'로 확대하는 이유

[비즈한국] 대통령직인수위원회에서 1기 신도시 재정비 촉진 대상 지역을 신도시가 포함된 5개 시로 대폭 확대하기로 했다고 한다. 대통령 선거 공약에 담긴 내용은 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시의 재건축 활성화 방안이었다.

하지만 이번 확대안에는 1기 신도시뿐 아니라 해당 신도시가 포함된 지방자체단체 시 단위까지 확대하겠다는 것이다. 예를 들어 분당신도시의 상위 시인 성남시, 일산신도시는 고양시, 평촌신도시는 안양시, 산본신도시는 군포시, 중동신도시는 부천시까지 정비사업 활성화 범위를 확대하겠다는 의미다.

성남시 분당구 정자동 일대 오피스 건물로 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=박은숙 기자

왜 확대하는 안을 추가로 발표했을까? 현재 1기 신도시의 주택수는 약 28만 호 전후다. 재건축이 완료되면 아마도 2배 규모인 50만~60만 호 정도가 된다는 것이 인수위원회의 예상이다. 주택수가 2배 증가한다는 의미는 거주하는 사람의 수도 그만큼 증가할 수 있다.

같은 면적 위에 활동하는 사람이 증가하면 그만큼의 인프라가 필요하다. 당장 우려가 되는 것은 학교다. 학교의 수를 더 늘여야 한다. 그리고 교통시설도 더 갖춰야 한다. 전철망의 편수를 늘이거나 버스 노선을 더 추가해야 할 수도 있다. 인프라에는 눈에 보이는 것만 해당되는 것은 아니다. 상하수도망도 더 확대되어야 하고, 전기, 통신 시설에 대한 보강 작업도 해야 한다. 결국 단순한 세대수 늘이는 정비사업이어서는 안 된다는 것이다.

결국 기존 신도시에 이러한 기반 시설을 추가할 부지나 여력이 없기 때문에 주변 지역까지 확대를 할 수 밖에 없다. 그래서 상위 지자체의 종합계획 수립이 필요하다.

이에 따라 이미 공약으로 제시했던 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5개 신도시를 포함한 성남, 고양, 안양, 군포, 부천 등 5개 시 전역으로 대상 지역이 확대된다. 신도시 재건축 대상 아파트뿐 아니라 신도시 이전 도심의 노후 주택 지역도 재개발을 통해 정비하는 안을 확대한다는 것이다.

이렇게 정비사업 지역을 확대하면 재건축 과정에서 필요한 기존 거주민 이주 대책 대비도 될 수 있다. 1기 신도시의 단지들은 순차적으로 재건축이 진행될 것이다. 한 번에 진행되면 이주 문제가 대규모로 발생하기 때문이다. 이로 인해 주변의 매매가와 전세가가 폭등할 것이므로, 대규모 정비사업이 진행되기 전에 정부와 지자체에는 이주 대책을 수립해야 한다. 그래서 이주자를 위한 한시적 대규모 단지들을 확보할 필요가 있다. 결국 1기 신도시 재건축과 기존 구도심 재개발은 상호 보완적 역할을 수행하게 된다는 의미다.

새로운 정부에서 추진하는 정비사업 특별법에는 준공 30년 이상 아파트의 안전진단 규제를 삭제하거나 대폭 완화할 계획이고, 역세권 등에는 용적률을 최대 500%까지 높여주어 기존 임차인들에게도 청약의 기회를 확대할 방안 등이 담길 것으로 알려졌다.

1기 신도시 특별법에는 현재 평균 용적률이 169~226%인 1기 신도시 용적률을 300%로 높이고, 역세권 등 고밀 개발이 가능한 지역은 최고 500%까지 허용하겠다는 안이다. 이러한 신도시 특별법을 인근 원도심에도 확대 적용하겠다고 한다.

1기 신도시 5개(분당·일산·평촌·산본·중동)의 아파트는 약 28만 호다. 1기 신도시 재정비 촉진 특별법 적용 대상 지역을 1기 신도시가 속한 5개 시(성남·고양·안양·군포·부천시) 전역으로 확대하면 약 83만 호의 아파트가 포함된다. 이 중에서 재건축이 필요 없는 신축 아파트를 제외하면 대략 60만 아파트가 특별법의 대상으로 포함될 것으로 보인다. 성남시 수정구, 중원구, 고양시 덕양구, 안양시 만안구 등 1기 신도시에 밀려 상대적으로 낙후됐던 구도심을 함께 개발해 수도권 주택 공급에 속도를 내겠다는 의미일 것이다.

5대 도시 중에서는 고양시의 아파트 수가 28만 809호로 가장 많다. 이어 성남시 20만 5276호, 부천시 15만 8317호, 안양시 14만 5916호, 군포시 7만 4534호 순이다. 이 법이 추진되면 5개 시 가운데 고양시가 특별법 적용 대상이 가장 많게 된다.

고양시는 일산신도시 개발 전에 원당과 능곡이라고 하는 곳이 구도심이었다. 현재 고양시청이 덕양구, 그것도 구도심인 원당 인근에 있는 이유가 여기에 있다. 원당과 능곡은 현재 뉴타운이 진행 중이다. 아마도 더 탄력을 받을 가능성이 높아졌다.

아울러 일산신도시보다 2년 후 준공된 지하철 3호선 화정역이 있는 화정지구와 KTX와 경의중앙선 행신역이 있는 행신지구도 대상 지역에 포함될 가능성이 높다. 특히 화정지구는 개통 예정인 대곡 소사선, GTX-A, 고양선 등이 개통 예정이며 현재도 3호선, 경의중앙선 더블역세권인 대곡역 인근에 있어 교통망까지 개선되어 더 큰 수혜를 볼 수 있을 것이다.

성남시의 구도심인 수정구, 중원구 역시 이번 특별법에 포함될 수 있다. 이미 수정구와 중원구에는 많은 재개발, 재건축이 진행되고 있으나 기존에 포함되지 않은 지역까지 확대될 수 있다. 성남시에는 현재 제2, 제3 판교테크노밸리를 개발 중이어서 추가되는 일자리로 인해 증가할 세대들을 위한 좋은 주택 정책이 될 수 있을 듯하다.

1기신도시를 포함한 기존 도심들 역시 이미 교통망 확장과 일자리 확대 등으로 시세가 꾸준히 올랐던 지역들이다. 아마 1기 신도시 포함 기존 원도심 정비 특별법이 통과되면 시세가 단기적으로 더 오를 수 있다. 하지만 그건 당연한 것이다. 단기적인 시세 상승을 우려해 아무것도 하지 않는다면 결국 더 큰 시세 상승을 보게 될 것이다. 지난 문재인 정부의 부동산 정책 실패는 결국 단기적인 시세 상승을 막으려 5년 동안 공급 대책을 방치한 결과였기 때문이다.

아파트 시장을 안정시키기 위해 가장 필요한 정책은 수요 억제책이 아니다. 그건 상황을 더 악화시킬 뿐이다. 그건 이미 지난 5년 동안 충분히 경험했을 것이다. 지금 필요한 정책은 공급이다. 더 많은 주택을, 더 빠른 시간 내에, 희망하는 입지에 공급하는 것이 서울을 포함한 수도권 주택 시장에 안정에 가장 좋은 정책이다.

코뿔소처럼 우직하고 꾸준히 공급을 해야 한다. 공급은 쉬면 안 된다. 그래야 미래의 주택 시장이 안정화된다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com