[부동산 인사이트] 요즘 뜬다는 '꼬마빌딩', '공장촌 토지' 투자해도 괜찮을까

[비즈한국] 부동산 규제로 아파트 거래 시장은 크게 위축됐지만, 풍선효과로 오히려 더 큰 호황을 누리는 부동산 투자 분야가 있다. 바로 꼬마빌딩과 토지다.

최근 꼬마빌딩 거래가 큰 폭으로 증가하고 있다. 국토교통부에 따르면 꼬마빌딩은 1000㎡ 미만 면적의 건물로 분류되는데, 통상 시장에서는 7층 이하 규모에 매매가격이 50억 원 아래로 형성된 중소형 건물을 말한다. 꼬마빌딩은 상가이면서 오피스이고 주거 시설인 원룸까지 포함한 복합상품이라 이해나 접근이 쉽지 않다.

꼬마빌딩은 1000㎡ 미만 면적의 건물로, 통상 7층 이하, 50억 원 아래의 중소형 건물을 말한다. 사진은 마포구 한 번화가의 모습으로, 기사의 구체적 내용과 관련 없다. 사진=연합뉴스

그래서 꼬마빌딩의 현 상황을 이야기할 때면 주로 익숙한 아파트 투자에 빗대어 설명하는 경우가 많다. 본질은 아파트 투자와 비슷하기 때문이다. 먼저 흔히 강남 3구의 ‘마·용·성(마포구·용산구·성동구)’이라 부르는 한강변의 상급 입지와 신축을 선호하며, 선호하는 층과 동이 있다. 또한, 단독이나 다가구주택보다 상가주택을 선호하고, 가장 선호하는 구조가 주택이 끼지 않은 이른바 ‘올근생(전부 근린생활시설)’이라 부르는 구조인 것도 동일하다.

이런 꼬마빌딩으로 차익형 투자를 한다면 반드시 고려할 것이 세 가지가 있다.

첫째, 적절한 가격에 잘 사자. 잘 사기 위해서는 본인의 가용자금을 확인해야 한다. 지금까지는 담보대출, 사업자대출, 신용대출 등 대출을 많게는 매매가의 80%까지 확보할 수 있으니 실제 투자 금액이 비교적 적었다. 하지만 2021년 7월부터는 담보인정비율(LTV)이 비거주 부동산에도 도입되어 부동산담보대출로 끌어들일 수 있는 금액이 줄었다. 심지어 토지거래허가구역 내 비주거용 부동산은 담보인정비율이 40% 수준으로 묶일 예정이라고 한다. 이를 고려해서 가용 자금을 확실히 파악해야 한다.

둘째, 크게 오를 때를 기다리자. 꼬마빌딩의 시세 상승 요인을 알아보면, 시세가 오르는 가장 큰 요인은 지가 상승이다. 하지만 이는 지역 전체의 개발, 외부 대형 호재 등으로 개인이 노력한다고 바뀔 수 있는 문제가 아니다. 그렇기에 꼬마빌딩 건물주들이 할 수 있는 가치 상승은 리모델링이나 신축을 통해 단기간에 건물 가치를 올리는 것이다. 이를 신축화라 한다. 신축화는 보통 철거 후 새 건물을 짓는 방법과 리모델링 두 가지로 나뉜다. 일반 투자자들은 리모델링을 선호하는 편이다. 리모델링은 공사 기간이 3개월 정도이며, 비용도 신축의 절반 수준이다. 신축의 경우 6개월 이상의 공사 기간이 필요하며, 건축물 신고 등 고려할 사항이 많다.

셋째, 때를 맞춰 잘 팔자. 신축화를 거쳐 건물의 가치를 올리면 잘 파는 것이 중요한다. 의외로 꼬마빌딩을 사놓고 신축화까지 거쳤으나 팔지 못해 고생하는 경우가 꽤 있다. 주로 서울 외곽과 수도권 부근이다. 그렇기에 처음부터 잘 팔릴 만한 곳을 매수하는 것이 중요하다. 매매가가 너무 비싼 매물도 팔기 어렵다. 아무리 리모델링을 잘 해도 그렇다. 첫 단추를 잘 끼워야 한다. 긴 시간을 두고 접근한다면 임차인을 잘 구하는 것도 중요하다.

꼬마빌딩 매입 전 검토해야 할 것이 있다. 우선, 꼬마빌딩은 거래 규모도 크고 특수한 상품인 만큼 다른 투자상품과 대비해 몇 배의 사업성을 검토하고 접근해야 한다. 일단 매물 확보가 중요한데 이는 발품, 손품, 인품을 모두 활용할 수밖에 없다. 계속 리서치하고 연락하고 현장에 방문하는 수밖에 없다.

둘째, 밸류 업은 성공적인 밸류 업으로 평가받은 꼬마빌딩의 사례를 벤치마킹하는 것이 좋다. 이 역시 손품, 발품, 인품을 모두 활용해야 한다. 밸류 업 과정에서 밸류 업 담당 업체 선정이 무엇보다 중요한데 이 역시 손품, 발품, 인품을 통해 업체를 철저히 검증하고 계약을 진행해야 한다.

마지막으로 매도다. 이때만큼은 정말 좋은 중개법인을 통해 진행하는 것이 좋다. 중개법인은 객관적으로 평가할 수 있다. 고정 고객이 얼마나 있는지를 체크해 봐도 알 수 있다. 그저 유명하다고 해서 선택하는 것이 아니라 내 편에서 충분히 다양한 대안과 상담을 해주는 중개법인을 선택하도록 해야 한다.

꼬마빌딩 선풍과 함께 풍선 효과로 주목받는 두 번째 투자 대상은 ‘공장촌 토지’다.

일반인들은 지금까지는 공장촌 토지라는 투자가 있었나 싶을 테지만, 고수들 사이에서는 부동산 투자 틈새 상품으로 많이 투자되는 영역이다.

공장을 투자 대상으로 고려하는 이유는 일단 시세가 꾸준히 오르는 곳이 많고, 일반 주거 시설보다 더 많이 대출받을 수 있으며, 마지막으로 취득세 중과, 종부세 합산, 양도세 중과 등 세금 규제 대상이 아니기 때문이다. 그래서 부동산 투자자들이 공장촌 토지에 주목하게 된 것이다.

공장형 토지를 잘 매입하기 위해 고려할 것이 있다.

첫째, 토지 투자에서 가장 중요한 것으로, ‘잘 사야’ 한다. 매수한 가격보다 상승할 수 있는 토지를 잘 선택해 매수해야 한다. 입지 선정 및 적정 가격 도출이 무엇보다 중요하다. 잘 사기 위해서는 시세를 정확히 평가해야 하는데, 개별성이 강한 토지는 시세 기준을 잡는 것이 어렵다. 토지 시세의 기준을 잡기 위한 다양한 방법들이 있는데, 통상적으로 용도 지역에 접도를 적용하여 개략적인 시세를 추정하는 방법을 가장 많이 활용한다.

둘째, 매수 경쟁이다. 2020년부터 주요 토지 투자 희망층은 남양주 왕숙과 하남 교산의 실수요자들로, 경기도 광주를 먼저 검토하고 시세가 비싸다고 판단한 투자자들이 포천으로 건너온다고 한다. 이때 매수자 비율을 파악해 보면 실수요자가 70%, 투자자가 30% 정도라고 한다. 일단 실수요자들은 공장과 창고를 운영하던 사람들이 인터체인지(IC)와 인접한 지역에서 물류창고용 공장을 찾는다. 반대로 투자자들은 수도권 투자자 비중이 높고 임대 물량이 30%뿐이라 수월한 임대차를 노리고 접근하는 것이다.

공장형 토지를 잘 매각하기 위해 고려할 것이 있다.

첫째, 회전율이 높은 토지를 매수해야 한다. 회전율이 높은 토지의 조건 첫 번째는 계획관리지역, 두 번째는 IC에서 2km 이내, 세 번째는 20~40ft 컨테이너 차량이 진입할 수 있는지의 여부, 마지막으로 인근에 축사를 비롯한 오염시설이나 지원 시설이 없는 것이다.

둘째 고려사항은 규모다. 최근 대세는 대지 1652㎡(500평), 공장 661㎡(200평)로 건폐율 40%인 10억 원 내외 상품의 문의가 가장 많았다고 한다. 이 규모가 가장 회전율이 높다고 봐도 무방하다. 하지만 토지는 한 필지가 3305㎡(1000평) 이상이 많다. 필지 분할이 이뤄지면 좋겠지만, 도로개설 문제가 발생하고 자금도 분산되기에 토지주들은 반기질 않는다.

마지막으로 적절한 시점을 정하는 것이 중요하다. 토지는 꾸준히 가격이 상승하지만, 건물은 감가상각이 존재하기에 최적의 시점에 매도하는 것이 좋다. 보통 신축 후 5년을 넘으면 노후화가 시작되고, 10년이 지나면 노후화가 심해지기 때문에, 신축한 지 3~5년 이내가 매도 적기다. 임대차 기간은 통상 2년이나 건실한 업체의 경우 5년 계약을 요구하기도 하니 임대차 1~2회 이후 매도하면 된다.

꼬마빌딩과 토지 투자는 일반적인 아파트 투자와 다르다. 어렵다. 아파트보다 10배는 더 공부해야 한다. 그래서 가격에 익숙해질 때까지는 절대 투자하면 안 된다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com