[부동산 인사이트] 미래가치 충분 '수색증산뉴타운' 들여다보니

[비즈한국] ‘수색증산뉴타운’은 서울 은평구 수색동, 증산동 일대에 추진 중인 뉴타운 사업으로 수색 1~14구역, 증산 1~6구역으로 추진되는 대규모 재개발 사업이다. 2006년 뉴타운으로 지정되기 전에도 은평구 수색동, 증산동 일대는 꾸준히 재개발 수요가 있던 지역이다. 수색변전소의 해결 문제로 계속해서 난항을 겪다가 뉴타운 사업으로 연결됐다.

수색증산뉴타운은 은평구에서 ‘은평뉴타운에 이은 뉴타운’으로서 상암 DMC의 배후 단지 구축을 목적으로 조성되고 있다. 수색뉴타운은 2008년부터 조합을 결성해 진행되다가 미국발 금융위기 사태로 인한 금융 시장 불안과 주택경기 침체 이후 추진에 난항을 겪었다.

6·19 부동산 시장 안정 대책 발표 이후 첫 주말, 서울 은평구 수색증산뉴타운 ‘DMC롯데캐슬 더 퍼스트’ 견본주택 앞 풍경. 사진=연합뉴스

본격적인 개발은 2017년 6월 수색역과 인접한 수색 4구역 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’로 시작됐다. 2018년 12월에는 디지털미디어시티역과 인접한 수색 9구역 ‘DMC SK VIEW’가 분양됐다. 현재는 디지털미디어시티역과 인접한 증산 2구역의 철거가 완료돼, 2020년 상반기 분양을 앞두고 있다. 수색역과 인접한 수색 6구역을 비롯해 수색 7구역, 수색 13구역도 현재 이주 혹은 철거 중이다.

물론 모든 구역이 진행되는 것은 아니다. 증산 1구역, 증산 3구역, 수색 14구역은 뉴타운 지구에서 해제됐다. 따라서 현재 분양 후 공사 중인 구역은 2개다.

수색 4재정비촉진구역은 수색증산뉴타운에서 가장 빠르게 진행되는 구역으로, 롯데건설에서 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’ 1192세대를 신축하고 있으며, 2020년 6월 입주 예정이다.

수색 9구역은 수색증산뉴타운에서 두 번째로 분양한 구역으로, 수색변전소 동쪽에 있다. 2018년 12월 일반분양 이후 SK건설에서 ‘DMC SK VIEW’ 753세대 규모를 시공 중이며 2021년 10월 입주 예정이다. 구역 내에 수색변전소 부지가 일부 포함돼 있었으나, 해당 부지를 한전 측으로부터 매입해 전봇대와 변전소 설비를 이전했다.

현재 분양을 준비하는 단지들을 정리하면 다음과 같다. 먼저 수색동이다. 수색 6구역은 수색초등학교 동남쪽, 수색변전소 서쪽에 위치한 구역이며 수색역과 거리가 가장 가깝다. GS건설에서 1223세대 규모로 시공할 예정이다. 수색 7구역은 수색초등학교 동쪽에 위치한 구역으로, GS건설에서 672세대 규모로 시공할 예정이다.

수색 8구역은 수색변전소 북쪽에 위치한 구역으로, SK건설에서 578세대 규모로 시공할 예정이다. 구역 내에 수색변전소 부지가 상당부분 포함돼 수색변전소 지중화 공사가 착공할 때까지 사업이 지연될 가능성이 높다. 수색 13구역은 수색초등학교 서쪽에 위치한 구역으로 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’ 위쪽에 있다. SK건설과 현대산업개발에서 1402세대 규모로 시공할 예정이다.

다음은 증산동이다. 증산 2구역은 수색증산뉴타운에서 디지털미디어시티역과 가장 가까운 곳에 위치한 구역으로, 수색 9구역과 함께 가장 선호도가 높다. GS건설에서 1386세대 규모로 시공할 예정으로 이미 철거가 완료되어 2019년에 분양할 예정이었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제 때문에 계속 지연되고 있다.

수색증산뉴타운의 가장 큰 어려움은 ‘수색변전소 지중화’다. 2011년 은평구와 한국전력공사가 수색증산뉴타운 사업의 일환으로 업무협약을 체결한 사업이다. 1938년 일제강점기 당시 완공된 수색변전소는 1983년에 확장했다. 이를 지중화하는 작업을 추진 중이며, 전 시설과 고압선을 지하 30~40m로 묻고 지상 부지는 업무 시설, 공원, 판매 및 문화체육 시설로 건설하려 하고 있다. 무엇보다 변전소에서 발생하는 전자기파에 대한 우려가 높아지는 상황에서 주민 건강과 안전을 위해 반드시 진행돼야 할 공사이기도 하다.

당초 2020년까지 지중화하는 청사진이 있었지만 인허가 지연 등 여러 요인으로 착공되지 않았다. 하지만 서울시가 수색역세권 개발과 통합해 추진하기로 계획을 변경하면서 2023년까지 완료한다는 목표를 세웠다. 아울러 부지에 주거 시설을 추가하는 방안도 포함됐다. 수색변전소는 뉴타운 지역 내에서 수색 6구역, 8구역 및 9구역과 바로 인접해 있기 때문이다.

현재 서울시 아파트 평균 시세는 3.3㎡(평)당 2700만 원 전후다. 그러므로 가격 측면을 고려한다면 2700만 원 이하로 공급되는 새 아파트에 관심 가질 만하다.

2020년 서울에 몇 개 안 되는 뉴타운 분양 중 그나마 물량이 있는 곳이 바로 수색증산뉴타운이다. 현재까지 2개 단지가 분양을 완료해 순차적으로 입주할 예정이며, 2020년에는 4개 단지가 분양을 준비하고 있다. 시공사 브랜드도 대부분 1군이다.

가장 눈여겨볼 것은 ‘분양가’다. 서울에서 분양하는 아파트 중에 가장 낮은 수준으로 예상되기 때문이다. 그만큼 입지 조건이 양호하지 못하다는 의미일 수 있지만, 아직 미래가치가 반영되지 못했다고 볼 수도 있다.

주변 신규 아파트와 비교해보면 좋을 것이다. 가재울뉴타운 내 아파트, 응암동 재개발 아파트, 고양시 덕양구 향동지구 아파트, 고양시 덕양구 덕은지구 아파트와 말이다. 이처럼 현재는 취약한 지역에 속하지만 발전 가능성 있는 아파트의 미래가치를 분석해보는 것도 재밌는 부동산 공부가 될 것이다.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019)가 있다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com